Новости

Oct 16, 2023

Vornado: пересмотр моего инвестиционного тезиса после приостановки выплаты дивидендов (NYSE:VNO)

Патрик Гросс / iStock через Getty Images, 26 апреля 23 г., Vornado Realty (NYSE: VNO)

Патрик Гросс / iStock через Getty Images

26 апреля 23 года компания Vornado Realty (NYSE:VNO) опубликовала пресс-релиз о приостановке выплаты дивидендов по обыкновенным акциям до конца 2023 года. Это произошло на следующий день после публикации моей статьи о VNO о том, почему я был открытие позиции в ВНО. Прошло чуть больше месяца, а VNO снизился на -11,78% по сравнению с индексом S&P 500, подорожав на 1,91%. Время для моей статьи не могло быть хуже. Теперь, когда рынок переварил эту новость, а VNO сообщила о своих доходах за первый квартал, я хотел пересмотреть свой инвестиционный тезис и написать следующую статью. Продолжают звучать предупреждающие звоночки в отношении коммерческой недвижимости, особенно офисных зданий. По данным Ассоциации ипотечных банкиров, почти 1/4 ипотечных кредитов на офисные здания должны быть рефинансированы в 2023 году, и аналитики выразили обеспокоенность тем, что девелоперы могут не выплатить существенную часть из $3,1 трлн кредитов на коммерческую недвижимость в США, которые Goldman Sachs (GS) говорит, что выдающийся. Периоды хаоса создают возможности для инвесторов, которые могут выбирать победителей в секторах, испытывающих трудности. Я могу ошибаться на 100% по поводу VNO, но мой инвестиционный тезис не изменился, и я верю, что VNO выйдет победителем через несколько лет. Это может стать более болезненным, и многие переменные могут повлиять на VNO, но я готов переждать бурю.

В поисках Альфа

Предпосылка проста. В офисы ходит меньше работников, поскольку пандемия заставила компании развернуться и внедрить существующие технологии, которым не было придано особого значения, чтобы оставаться на связи. До пандемии такие продукты, как Slack, Zoom (ZM) и Microsoft (MSFT) Teams, были доступны, но не использовались активно. Всем известна эта история: эти продукты получили широкое распространение во время пандемии, и спустя более трех лет компании все еще используют их. Некоторые организации вернулись в офис на постоянной основе, некоторые придерживаются гибридной политики, а другие сократили свое физическое присутствие или вообще отказались от него. Существует также группа владельцев бизнеса, ожидающих окончания срока аренды, чтобы они могли сократить или устранить свое присутствие. У каждого есть свое мнение об удаленной работе, и в недавнем интервью CNBC Илон Маск назвал удаленную работу морально неправильной и откровенно высказал свое отношение к работе на дому. Каждой компании придется выяснить, что ей подходит, поскольку мнение одного человека не будет диктовать, как миллионы предприятий будут вести свою деятельность.

Кабир Каприхан, аналитик JPMorgan Chase (JPM), в отчете от 24 марта предупредил, что 21% офисных кредитов обречены на провал, и кредиторы потеряют в среднем 41% суммы кредита. Согласно отчету Национального офиса Commercial Edge, уровень вакантных площадей в США в апреле составил 16,7%, что на 10 базисных пунктов выше за месяц и на 100 базисных пунктов выше, чем за год. В дополнение к увеличению доли вакантных площадей по всей стране, по состоянию на апрель ведется строительство 118,2 миллиона квадратных футов офисных площадей, что составляет 1,8% от общего объема. Из 118,2 млн кв. футов на долю объектов класса А и А+ пришлось 109,9 млн кв. футов новых строящихся офисных помещений. Поскольку доля вакантных площадей увеличивается и на рынок поступает новое предложение, это может стать проблематичным для старых зданий и нынешних операторов, поскольку цена за квадратный фут может еще больше ужесточиться.

Коммерческое преимущество

Brookfield Corporation — один из крупнейших в мире инвесторов в недвижимость с активами в 263 миллиарда долларов. 18 апреля Forbes сообщил, что Брукфилд объявил дефолт по ипотечным кредитам на офисные здания на сумму 161,4 миллиона долларов. Дефолты охватывают примерно 12 офисных активов в районе Вашингтона, округ Колумбия, что произошло после того, как Брукфилд объявил дефолт по ипотечным кредитам на сумму 784 миллиона долларов для двух офисных башен в Лос-Анджелесе, Калифорния. Сочетание вакансий и более высоких процентных ставок повлияло на прибыль, и Green Street указала, что стоимость недвижимости снизилась примерно на -25%.

Зеленая улица

Рынок коммерческой недвижимости переживает некоторые потрясения, и я ожидаю, что появятся новые негативные заголовки, прежде чем ситуация улучшится. Дефолт Брукфилда по ипотечным кредитам на сумму почти 1 миллиард долларов не рисует убедительной картины, а поскольку частные лица и компании покидают штаты с высокими налогами, сектор офисного REIT в лучшем случае находится в неопределенности. Есть много причин не инвестировать в REIT, специализирующиеся на офисных помещениях, и, честно говоря, простое инвестирование в индексный фонд S&P 500 намного безопаснее и менее стрессово. В то же время существует множество тревожных сигналов и причин держаться подальше от этого сектора, что дает возможность выжить REIT.